Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом на доход физических лиц — НДФЛ. Для резидентов России ставка составляет 13%, а при доходе свыше 5 млн рублей в год — 15% (ст. 224 НК РФ). Лица-нерезиденты платят 30%.

В статье разберём, кто платит, какие вычеты работать могут и что добавить в расчёт, прежде чем выставлять объект.

Кто платит НДФЛ при продаже

Продавец — физическое лицо. НДФЛ рассчитывается от полученной по договору цены за вычетом расходов или имущественного вычета.

Статус продавца	Ставка
Резидент РФ	13% (15% при доходе свыше 5 млн ₽ за год)
Нерезидент	30%
ИП на ОСНО	НДФЛ или налог на прибыль по правилам ИП
ИП на спецрежиме	Ставка режима (УСН, патент)

Если недвижимость продаёт компания — действует налог на прибыль 25% (изменения 2025 года) или спецрежим. Сверяйте статус и актуальные ставки со своей налоговой.

Можно ли не платить налог

Освобождение от НДФЛ действует при продаже имущества, которым владели более минимального срока. Для недвижимости минимальный срок владения — 5 лет, а для объектов, полученных в наследство, подаренных близким или приватизированных — 3 года (ст. 217.1 НК РФ).

Важно: с 1 января 2025 года применяется единый срок — 5 лет для всех оснований. Уточните, какой срок действует для вашего объекта на момент сделки.

Как уменьшить налог

Налог платится с дохода за вычетом расходов или вычета — выбирайте то, что выгоднее:

Расходы на приобретение. НДФЛ = (цена продажи − цена покупки, подтверждённая документами) × ставка. Сохраняйте договор купли-продажи и платёжные документы.

Имущественный вычет. Вместо расходов можно взять вычет до 1 000 000 ₽ в год (для коммерческой недвижимости сумма та же, что и для жилой). Налог = (цена продажи − 1 000 000 ₽) × ставка.

Если объект куплен давно и подорожал сильно, вычет по расходам выгоднее. Если документы о покупке утрачены — вычет.

Кадастровая стоимость и расчёт базы

Если цена продажи более чем на 30% ниже кадастровой стоимости объекта, налоговая имеет право пересчитать доход по кадастровой стоимости как 70% от неё (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Практика применяется с 2017 года — занижение цены в договоре не всегда спасает от налога.

Как отчитаться

Продавец-физлицо подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, и уплачивает налог до 15 июля. Заполнение идёт в личном кабинете ФНС (nalog.gov.ru); официальная инструкция — на сайте налоговой службы.

Что подготовить до продажи

1. Договор покупки объекта и платёжные документы — для вычета по расходам.
2. Выписку ЕГРН — подтверждение срока владения.
3. Расчёт налога в двух вариантах (расходы / вычет) — выбрать меньший.
4. Справку от судебных приставов, если были задолженности.
5. Консультацию юриста по налоговой схеме, если объект в долевой собственности или у компании.

Налоги — оборотная сторона продажи, которую считают до старта маркетинга, а не после сделки. Если готовите объект к продаже — мы сопровождаем процесс: оценка, документы, переговоры и расчёт, включая налоговую часть.