Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости

Покупка коммерческого помещения — сделка, где цена документальной ошибки измеряется миллионами. Проверка объекта занимает 3–7 дней и делится на юридическую и техническую части. Ниже — полный список, который мы отрабатываем перед покупкой офиса, торгового помещения или склада.

Юридическая проверка

1. Право собственности и обременения

Выписка ЕГРН покажет собственника, доли, обременения: залог, аренду, аресты, сервитуты. Проверьте, что продавец — собственник, а не лицо «по доверенности сомнительной свежести».

2. История переходов

Сколько раз объект сменил владельца и как давно. Если право перешло недавно — проверяйте предыдущую сделку: не оспаривается ли она.

3. Арендаторы и их права

Если объект сдан, арендаторы сохраняют права при продаже (правопреемство). Условия их договоров влияют на доходность: сроки, ставки ниже рыночных, штрафы. Проверьте актуальность договоров аренды и уведомления арендаторов о продаже.

4. Целевое назначение и статус

Назначение помещения должно допускать вашу деятельность: торговля, офис, общепит, склад. Для общепита и медицины — отдельные требования Роспотребнадзора. Статус здания (памятник) ограничивает изменения.

5. Налоговая история и долги

Справки об отсутствии долгов по коммунальным и эксплуатационным платежам. Для компании-продавца — проверка на банкротство и задолженности.

6. Перепланировки и пристройки

Сверьте документацию БТИ/техплан с фактическим состоянием: несогласованная перепланировка — штрафы и обязательство вернуть прежнее состояние.

Техническая проверка

7. Конструктив и кровля

Состояние несущих конструкций, перекрытий, кровли. Для зданий целиком — акт обследования и экспертиза на аварийность.

8. Инженерия

• электричество: мощность, состояние сетей, однофазное или трёхфазное;
• отопление: тип, состояние, температура в сезон;
• вентиляция и кондиционирование — критично для общепита и серверных;
• водоснабжение и канализация.

9. Специфика сегмента

• склад: высота потолков, нагрузка на пол, ворота и рампы;
• торговля: проходимость, витрина, вход;
• офис: лифты, пропускная система, паркинг.

10. Права на инфраструктуру

Паркинг, кладовые, места разгрузки — что входит в собственность, а что в пользование по договору с УК.

Что приложить к сделке

1. Выписку ЕГРН свежей даты (не старше месяца).
2. Техплан и экспликацию, актуальные документы БТИ.
3. Договоры аренды с арендаторами (если объект сдан).
4. Справки об отсутствии долгов.
5. Заключение технической экспертизы по инженерии и конструктиву.

Как проверить доходность

Покупка под инвестиции требует расчёта:

• чистый арендный поток: ставки минус расходы, налоги и простой;
• ставка капитализации: поток / цена сделки;
• сравнение с альтернативами: банковский депозит, облигации, другие объекты.

Объект «под сдачу» с доходностью ниже 7–8% годовых часто проигрывает депозиту с учётом рисков и хлопот управления.

Проверка — это не роскошь, а часть стоимости сделки: она защищает миллионы. Мы проводим полный аудит объекта до предложения о цене — юридический и технический — и сопровождаем сделку до регистрации. Начните с заявки: покажем, какие объекты реально соответствуют вашим требованиям.